Gellerupparken har forandret sig op gennem 2010’erne. Alle aktuelle byggeprojekter i Gellerup er udsprunget af de udviklings- og helhedsplaner, der danner grundlag for den igangværende bydelstransformation fra monofunktionelt boligområde til blandet by med arbejdspladser, indkøbsmuligheder, cafeer og varierende privatejede og almene boliger.
Mens de politiske ambitioner om nye blandede bydele er store, er midlerne til at udføre transformationen af den eksisterende bygningsmasse, ikke blevet løftet. Arbejdet med de store planer er underlagt en række bindinger, der er med til at præge, og i en vis grad ensrette, resultaterne.
Udviklings- og helhedsplaner – et mulighedsrum med benspænd
De lovpligtige udviklingsplaner har blandt andet til formål at anvise løsninger på, hvordan man vil reducere andelen af almene familieboliger i boligområder karakteriseret som “hårdt ghettoområde”. F.eks. gennem nedrivning, salg og konvertering af almene familieboliger til ungdoms- og ældreboliger, i kombination med privat nybyggeri og tilførsel af erhverv.
Som et led i gennemførelsen af udviklingsplanerne udarbejdes der helhedsplaner for renovering og omdannelse af boligområdets resterende almene boliger. Dette er fortsat et vilkår for at få økonomisk støtte fra Landsbyggefonden til bygningsarbejderne.
Langs Karen Blixens Boulevard er opført nybyggerier med ungdomsboliger, offentlige arbejdspladser og privatejede boliger samt cafeer og dagligvarebutikker.
Bystrategisk udvikling med byggetekniske værktøjer
Vilkårene for at skabe et mere varieret og blandet boligtilbud – med økonomisk støtte fra Landsbyggefonden – er fortsat udelukkende med udgangspunkt i udbedring af byggetekniske skader. Der efterlader primært en række byggetekniske værktøjer og giver kun i begrænset omfang mulighed for gennem ombygning, sammenlægninger, tilgængelighed m.v. at arbejde nytænkende med bygningens anvendelsesmæssige kvalitet.
Det er et dilemma ift.. efterspørgslen af blandede boligtyper og ønsket om at tiltrække nye beboere, og resulterer i høj grad i nødvendige (private) nybyggerier som en del af udviklingsplanerne i de udsatte boligområder – frem for en højere frad af bearbejdning af den eksisterende bygningsmasse.
Byporten i pilotprojekt B7 markerer bydelstransformationen og giver plads til en ny vejforbindelse ud til Ringvejen.
Underjordisk infrastruktur er en ofte underkendt faktor
På papiret ser det let ud at udlægge nye byggefelter, planlægge nye veje og fjerne udvalgte blokke for at skabe et nyt og mere varieret bybillede. I praksis er der en hel del mindre synlige elementer, der skal tages højde for, hvis ikke omkostningerne til nybyggeriet skal stige uhæmmet – og dermed gøre det mindre attraktivt for private investorer at bygge her.
Under jorden i enhver større bebyggelse gemmer sig et ledningsnet, der forbinder og forsyner de enkelte bygninger. Det skal omlægges, hvor der etableres nye veje, byggefelter skal etableres uden kollision – og hvis den bygning, man har planer om at rive ned, er samlecentral, kan det pludselig blive meget dyrt.
Det er vigtige faktorer i afklaringen af mulighedsrummet og kræver konstant afvejning af , hvor meget hvert enkelt nyt træk er værd. Det er tilfældet i Gellerup lige såvel som i mange andre større områdeomdannelser. Det er bare ikke til at se med det blotte øje.
Rådgivning der forener ambitioner og muligheder
I arbejdet med udviklings- og helhedsplanerne er vi som bygherre- og arkitektrådgiver med til at definere de store linjer, der fastlægger den fremtidige vision for en områdeomdannelse. Muligheder afdækkes og undersøges i kombination med ønsker og krav fra boligselskab, beboere, kommunen og Landsbyggefonden og private interessenter. Projekterne skal ikke detail-løses på dette stadie, med de overordnede rammer for den kommende udvikling defineres for at sikre et styret mulighedsrum for den videre proces – mht. økonomi, boligtyper, nye typer bebyggelse, infrastruktur og fælles udearealer – der ofte sker etapevis i mindre bidder og ved forskellige aktører. En kompleks proces, der kræver professionel styring, og hvor vi må tro på, at det netop er i kombination af de forskelligartede interesser og holdninger, at det nye og blandede opstår.
Som rådgiver skal vi navigere i de mange holdninger fra forskellige involverede aktører og formå at fastholde den overordnede vision. De store områdeplaner bærer ofte præg af politisk ambition – det er et vilkår, der så vidt muligt skal kombineres og balanceres med beboernes ønsker, som en del af det beboerdemokratiske grundlag i den almene sektor.
Brabrand Boligforeningen bidrager med sit nye domicil selv med arbejdspladser i området.
Tema om almene boliger
Vi har henover efteråret haft fokus på udviklingen af den almene boligsektor – denne gang med mere overordnede betragtninger omkring bygherre- og udviklingsrådgivning i forbindelse med de større områdeomdannelser.
Pluskontoret Arkitekter har som bygherre- og arkitektrådgiver – foruden den igangværende udvikling af Gellerupparken og Toveshøj – været involveret i en mangefacetteret transformation af Løget By i Vejle og medvirker aktuelt bl.a. til udarbejdelse af udviklingsplanen for Skovparken i Kolding og en ambitiøs helhedsplan for Kalmargade i Aarhus. Fælles for de nævnte områdeomdannelser er at renovering og omdannelse af eksisterende boliger, kombineres med forskellig karakter af nybyggeri for at skabe en mere blandet by.
Fotograf Anders Kavin har for Brabrand Boligforening dokumenteret den hidtidige områdeudvikling i Gellerup – her de store træk med etablering af Karen Blixens Boulevard gennembrydning af blok B7 og Byparken.
Byparken der er etableret som et grønt, rekreativt strøg gennem bydelen.
Ny infrastruktur, der skaber forbedrede forbindelser i bydelen, her Karen Blixens Boulevard